宁波富达2009年以来的财报显示，其单独核算未开发土地价值的“开发成本”项下账面余额连续增长，而“跌价准备”均为零。在宁波地价从2010年开始连续三年大幅下滑，部分地段地价同比甚至腰斩的背景下，宁波富达未开发土地账面价值不减反增的怪异财报，竟然通过了为其服务的大华会计师事务所有限公司的审计，并出具标准无保留意见报告。

根据公司年度报告中财务报表附注，宁波富达土地存货核算方法为：购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，按土地地块计入开发成本单独核算；只有将土地投入商品房开发时，才按商品房开发时实际使用部分的土地使用权的价值转入相关商品房的开发成本。

逐一统计宁波富达2009年以来的拿地情况可以看出，宁波富达从2009年资产置换，主业变更为房地产以来，共在宁波和余姚市拿地9次，加上2011年3月25日收购宁波象山维拉置业有限公司100%股权时接收的252亩象山半边山建设用地，累计拿地96.97万平方米、折1453.86亩，原始总地价为95.57亿元(象山半边山建设用地按照并购时公司资产账面价值2.055亿元计算)。

此外，2009年资产置换时，控股股东宁波城投置入的资产包括：宁波城市广场开发经营有限公司(以下简称广场公司)100%股权、宁波房地产股份有限公司(以下简称宁房公司)74.87%股权、宁波慈通置业有限公司(以下简称慈通置业)100%股权，置入资产分别作价63.63亿元(原来作价72.16亿元，后主动降价8.53亿元)、13.5亿元和2.3亿元。

扣除已建成商业地产——广场公司，置入的未开发土地资产最大值为15.8亿元。

如此，宁波富达2009年以来土地成本最大原值为111.37亿元(不含利息等财务成本)。即，假设2009年以来宁波富达置入和购买的土地均未开发，在不计算利息等融资成本的情况下，其未开发土地账面最大值为111.37亿元。

从财务资料中，存货科目下开发成本与开发产品对比可以看出，宁波富达在2009年后获得的多块土地尚未开工，且公司土地存货价值快速增长。2009年公司开发成本为43.73亿，2010年为106.75亿，2011年达131.02亿。

宁波富达2012年中报显示，截至2012年6月30日累计未开发土地的“开发成本”账面余额为143.56亿元，扣除“计入开发成本的借款费用资本化金额”16.6亿元，为126.96亿元，较最大原值111.37亿元增加15.59亿元。

这意味着2009年以来，宁波富达有15.59亿元的土地成本来源不明，亦或其未开发土地账面增值15.59亿元。然而，从2010年开始，宁波地价连续两年大幅下滑，部分地段地价同比甚至腰斩。在此背景下，宁波富达的未开发土地只会减值而不可能增值。即使考虑到会计处理上将相关借款费用资本化为开发成本，仍然无法合理解释。更为奇怪的是，宁波富达2009年以来的财报显示，其“开发成本”的“跌价准备”均为零。表明其近3年土地跌价并没有相应计提跌价准备。

作为上市公司的审计机构，大华会计师事务所对宁波富达如此明显的财务漏洞视而不见，其背后原因何在，21世纪网将持续追踪。